“我心目中的理想世界是由每一個獨立的、快樂的人組成的，而不是一個個強大的組織�！�
上市圈得130億、在港上市一月后的SOHO中國，于11月8日在北京公館舉行了華遠(yuǎn)地產(chǎn)——SOHO中國合作新聞發(fā)布會，公布了新收購華遠(yuǎn)的兩個爛尾樓，民源大廈和北京公館，現(xiàn)更名為SOHO北京公館及光華路SOHO2。
“發(fā)福”的潘石屹用了四十分鐘斬獲了華遠(yuǎn)談了3個月的項目，“相信在未來還會有很多好的消息會陸陸續(xù)續(xù)公布�！迸耸僬f。
“每天有十幾撥，不斷接待，因為有一些不是很了解，一些法律程序、財務(wù)程序要走�！�
“他跟我說，每天有一百多個項目需要談。”任志強當(dāng)面笑談。
以傳統(tǒng)的眼光打量SOHO中國，土地儲備仍是有些單薄。從土地儲備數(shù)量看，SOHO中國即使在北京市場也在幾十名開外。
上市后，潘石屹多次說，“現(xiàn)在有錢了，希望在座的大地主們能夠慷慨一點，多給我們換點雞蛋。”在高朋滿座的SOHO中國上市慶祝晚宴上，潘石屹在極其簡短的祝酒辭最后不忘給自己做廣告。
“和所有的人合作，這個年代不合作寸步難行。爛尾項目、在建工程、毛坯房、土地都合作，沒有任何條條框框的限制�！痹�11月8日的新聞發(fā)布會上，潘石屹說。
SOHO中國成功地在香港募資128億港元，改變了香港地區(qū)投資者以往只注重上市地產(chǎn)公司一定要有大規(guī)模土地儲備的固定思維。
潘說，盡管土地儲備不占優(yōu)勢，但投資者看中的是SOHO中國的優(yōu)質(zhì)品牌、高盈利能力和創(chuàng)新的產(chǎn)品�！澳壳�，我們的土地儲備是夠我們今后5年開發(fā)的。”
但是，正是因為SOHO中國的土地零儲備戰(zhàn)略，直接導(dǎo)致5年前上市折戟。
土地薄弱，商業(yè)模式來拯救
熟悉香港房地產(chǎn)市場的人都知道，由于香港是一個土地極為稀缺的城市，所以大大小小的房地產(chǎn)公司、尤其是上市的房地產(chǎn)公司，都非�？粗刈陨淼耐恋貎洌汛罅康耐恋貎湟暈槠髽I(yè)生存的安全閥，這也就直接影響了包括散戶在內(nèi)的各種投資者的投資口味。而SOHO中國的土地戰(zhàn)略顯然成了香港投資者眼中的另類。
在今年年初拿下北京三里屯47萬平方米的商業(yè)項目之前，SOHO中國已經(jīng)經(jīng)歷了3年的“地荒”，對于一個即將在香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是很讓人費解的一種“無為”。無論是已經(jīng)功成名就的萬科，還是剛剛名聲大噪的碧桂園，這些大陸的“明星地產(chǎn)企業(yè)”無一不是以大量的土地儲備為根基的。
潘石屹不得不為此展開平生以來最密集的游說攻勢，不厭其煩地論證自己獨特的商業(yè)模式獨具優(yōu)勢和將來帶給投資者的益處。
如果說土地儲備是一個房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的支撐點的話，那當(dāng)這個支撐點不夠堅硬的時候，以何種商業(yè)模式進行運作就成了維系其生存和發(fā)展的血脈了。讓潘石屹創(chuàng)業(yè)十二年來日益堅定的一個信念就是，SOHO中國找到了一條他自認(rèn)為獨特的商業(yè)模式，并且他一直在努力讓更多的人接受這個信念。
“在核心地段蓋好房子，然后賣給投資者，最后我們負(fù)責(zé)出租管理，這就是SOHO中國的商業(yè)模式�！迸耸傧喈�(dāng)精煉地解釋道，“SOHO中國首先是一個商用物業(yè)公司，其次SOHO中國是一個專注CBD項目的商用物業(yè)公司，這就決定了我們只能在黃金地段拿地，而要看到利潤，就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子，所以看起來似乎永遠(yuǎn)是土地零儲備�！�
為何不把SOHO中國在前門的土地存起來。潘石屹的回答道出了問題的關(guān)鍵：“現(xiàn)在前門大街已經(jīng)封閉了，如果再等上兩年開發(fā)的話，土地可能會有所升值，但政府會有耐心等嗎？”按照潘石屹的說法，一個房地產(chǎn)商可以把他在內(nèi)蒙的土地存上十年八年都沒問題，但在北京，在CBD是不可能的。這種獨特的市場環(huán)境決定了SOHO中國只能走“快速拿地，快速完工”的土地戰(zhàn)略。
在潘石屹看來，SOHO中國的商業(yè)模式實際上是一條自上而下的價值鏈。在價值鏈上游，由SOHO中國進行搭建平臺；在中端，由投資者進行資金“加油”；而到了末端，才是真正創(chuàng)造價值的力量：這就是千千萬萬有租用需求的商家和企業(yè)。
“商業(yè)模式?jīng)Q定了我們不可能在CBD范圍內(nèi)進行土地囤積，這既在政策上通不過，也在經(jīng)營上不劃算�！�
而在CBD之外，潘石屹正在試圖尋找另外一種商業(yè)模式來為新項目解套。在今年年初拿下的“前門大街復(fù)興”項目中，他正在嘗試從設(shè)計風(fēng)格到業(yè)態(tài)內(nèi)容的徹底革新�！斑@是一個非常中西結(jié)合的項目，從設(shè)計上來看，它是典型的中式建筑，但招商對象卻會包括Apple這樣的時尚公司�！�
“如果說宏觀環(huán)境為SOHO中國的上市創(chuàng)造了70%的有利條件的話，那剩下的30%其實也是非常關(guān)鍵的。這30%對于歐盟投資者來說，就是我們的盈利能力和商業(yè)模式。歐美市場對一個即將上市公司的衡量標(biāo)準(zhǔn)最主要的就是看你有沒有一個獨特的商業(yè)模式，因為一種商業(yè)模式獨特與否直接關(guān)系著你的盈利能力。”
潘石屹也是用他的這種商業(yè)模式說服了無數(shù)的投資者。
獨立、快樂組成理想世界
“我心目中的理想世界是每一個獨立的、快樂的人組成的，而不是一個個強大的組織�！�
三年沒有拿到地，外界都在猜測其中原由。
“他自己沒本事拿地，我拿到了，他只能從我這里拿。”任志強笑談。
有人質(zhì)疑，是不是應(yīng)該加入組織，這樣能夠拿到項目，不用被人擺刀？
潘說，我加入組織人家不一定要我啊，由于爸爸是右派，從小想加入組織的心愿被拒，幼小的心靈受到傷害，以后也不再爭取，再說，我心目中的理想世界是每一個獨立的、快樂的人組成的，而不是一個個強大的組織。這可能是我的一個人生觀。
拿到任志強的兩個項目也是因為潘石屹出的價格高出國外銀行基金的出價。
潘說，雖說這兩個項目被任總整了一刀，但是關(guān)鍵也是能賺錢。
任志強說，所謂的宰刀，是他不行了，但是他現(xiàn)在還好好的，我們只是取得我們的勞動報酬，雙方都認(rèn)為是合理的價格，合理的就不是宰刀，各取所需，共同獲利。
潘也多次承認(rèn)自己對金錢和財富的狂熱追求，但是他在追求利潤的過程中也積累了很多創(chuàng)富的經(jīng)驗。
潘說，“成功不是從教條主義中能得來的，而是一種在現(xiàn)實中獲得的經(jīng)驗主義�！�
讓他更得意的是，沒有多少人看到這么明顯發(fā)生在身邊每個普通中國人身上的需求，即使包括那些有學(xué)問、有思想的學(xué)者。“建外SOHO后的幾個項目基本上就沒怎么打廣告，會展也是在早期去過兩次，我們根本沒有發(fā)現(xiàn)與其競爭的同類產(chǎn)品。”潘石屹解釋說，“大家可以看一下，現(xiàn)在已經(jīng)上市的和即將上市的房地產(chǎn)公司，都是些什么類型的公司呢？這些老板基本上都是包工頭出身，但企業(yè)做得非常成功。我就想，他們的骨子里是經(jīng)驗主義和機會主義的代表；而反觀另外一些人，從國際大勢、國內(nèi)政治、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品市場、資本市場，說得頭頭是道的，世界上的事情全讓他想明白了的人，在我看到的過去10年時間，無一例外地碰得頭破血流。”
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